Raport INPON pokazuje, że rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce wyraźnie wychodzi z fazy stagnacji, choć nadal działa w warunkach dużej ostrożności. Pośrednicy zauważają wzrost aktywności ze strony kupujących oraz pewne ożywienie w ofertach, lecz podkreślają, że nie jest to jeszcze gwałtowne odbicie.
Kluczowe liczby
- Liczba kontaktów ze sprzedającymi na rynku wtórnym wzrosła o ponad 7 % w III kwartale 2025 r. w porównaniu z II kwartalem.
- Wśród pośredników: około 50% odczuło umiarkowany wzrost popytu, 27% nie zauważyło zmiany, 23% miało mniej klientów niż w poprzednim kwartale.
- W badaniu za II kwartał 2025 r. indeks INPON wyniósł 54,34 pkt (próg 50 pkt oznacza przewagę nastawienia pozytywnego) — co świadczy o powrocie nad kreskę optymizmu.
Co to oznacza w praktyce
- Kupujący wracają na rynek, ale bardzo selektywnie: przeglądają oferty, analizują warunki, często czekają na lepszy moment lub oczekują negocjacji.
- Sprzedający muszą coraz częściej być bardziej elastyczni — zarówno w wycenie, jak i w przygotowaniu oferty. Czas sprzedaży wydłuża się w porównaniu z boomem sprzed lat.
- Rynek wciąż jest bardziej po stronie kupującego — rosnąca podaż ofert sprawia, że klienci mają większy komfort wyboru, a sprzedający muszą się wyróżnić.
Stabilizacja cen — ale z detalami
Jednym z istotniejszych wyników raportu jest fakt, że ceny mieszkań nie eksplodują, ale też nie spadają gwałtownie. W zależności od segmentu i lokalizacji widzimy różne odcienie tej stabilizacji.
Mieszkania dwupokojowe
- W 10 miastach wojewódzkich zmiany średniej ceny ofertowej za m² w III kw. 2025 r. dla „dwójek” wyniosły ±1%względem poprzedniego kwartału.
- W niektórych miastach (m.in. Kraków, Poznań, Rzeszów) odnotowano wzrost 1-2 %, w innych (Kielce, Łódź, Opole) – spadki rzędu 3-5%.
- W Warszawie średnia cena ofertowa za m² spadła do ok. 17,3 tys. zł/m².
Mieszkania trzypokojowe
- Zmiany kwartalne w większości dużych miast były niewielkie (mniej niż 1 %).
- W ujęciu rocznym w wielu miastach ceny „trójek” nadal rosną – ale są też duże rynki, gdzie zanotowano spadek (m.in. Warszawa – spadek ok. 900 zł/m² do ok. 16,5 tys. zł/m²; Kraków – spadek ok. 460 zł/m²).
Kawalerki
- Segment najmniejszych mieszkań wykazuje największą zmienność: w siedmiu miastach spadek cen ofertowych o 1-7%, w kilku miastach wzrosty 4-9%.
- W niektórych lokalizacjach ceny są już niższe niż przed rokiem – co może wskazywać na korektę w tym segmencie.
Wnioski dotyczące cen
- Rynek osiąga fazę ustabilizowania: dynamiczne wzrosty z poprzednich lat ustają, a spadki są umiarkowane.
- Najmniej ryzykownym segmentem wydają się być mieszkania 2-pokojowe — najmniej podatne na duże wahania.
- Kawalerki i większe mieszkania wydają się być bardziej wrażliwe na warunki rynkowe – mogą szybciej reagować na spadek popytu.
- Sprzedający, którzy chcą transakcji relatywnie szybko, powinni brać pod uwagę dużą konkurencję i konieczność realnej wyceny.
Co to znaczy dla różnych uczestników rynku
Dla kupujących
- To dobry moment na wejście w rynek, zwłaszcza jeśli cena oferty jest konkurencyjna — dysponujesz przewagą negocjacyjną.
- Wciąż jednak kluczowe są: dokładne porównanie ofert, uwzględnienie kosztów kredytu, analizowanie lokalizacji i stanu nieruchomości.
- Jeżeli myślisz o kawalerce – szczególnie uważnie sprawdź, czy cena jest rozsądna, bo ten segment jest bardziej podatny na korektę.
- Dla większego mieszkania lub domu – czas decyzji może się wydłużyć, warto mieć rezerwę czasową i budżetową.
Dla sprzedających
- Cena wywoławcza ma coraz większe znaczenie — zawyżone oczekiwania mogą znacząco wydłużyć czas ekspozycji oferty.
- Dobra prezentacja nieruchomości (standard, zdjęcia, opis, dostępność) coraz częściej staje się czynnikiem decydującym.
- W warunkach większej podaży warto rozważyć element negocjacji i być elastycznym wobec kupujących.
- Jeżeli nie masz presji czasu, możesz próbować ceny wyższej, ale miej świadomość, że proces może ciągnąć się dłużej.
Dla inwestorów
- Segment mieszkań na wynajem nadal może być atrakcyjny, choć wzrosty cen najmu mogą zacząć być mniej spektakularne niż wcześniej.
- Warto zwrócić uwagę na lokalizacje i stan techniczny – te czynniki mogą decydować o przewadze konkurencyjnej.
- Przy kawalerkach lub mniejszych mieszkaniach obserwujemy większą zmienność – więc większa ostrożność wskazana.
Perspektywy na najbliższe miesiące: co może się wydarzyć
- Pośrednicy wskazują na umiarkowany wzrost popytu, ale nie spodziewają się gwałtownego odbicia — rynek raczej będzie stopniowo się rozgrzewał niż wybuchał.
- Podaż będzie nadal rosła — coraz więcej właścicieli decyduje się na wystawienie ofert zamiast czekać na idealny moment.
- Ceny prawdopodobnie pozostaną stabilne lub lekko spadną tam, gdzie konkurencja jest duża i zainteresowanie nieduże.
- Kluczowe czynniki wpływu: dalsze decyzje w sprawie stóp procentowych, dostępność kredytów, działania rządowe (np. programy wsparcia), a także kolejny ruch ze strony dużych ofert i inwestorów.
Podsumowanie
Raport INPON za III kwartał 2025 r. pokazuje rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce w fazie wyjścia z przyczółka niepewności, ale z zachowaniem dużej dawki ostrożności. Dla kupujących oznacza to stosunkowo dobry moment (większy wybór, negocjacje, stabilność cen), dla sprzedających– konieczność dostosowania strategii do nowych realiów (konkurencja, czas sprzedaży, elastyczność).
Najbardziej stabilne pozostają mieszkania dwupokojowe – segment, który może być najmniej narażony na korekty. Natomiast kawalerki i większe mieszkania wymagają skrupulatniejszej analizy– zarówno pod kątem ceny, jak i czasu, jaki zajmie sprzedaż.
Jeśli miałbym wskazać najważniejszą radę, to byłaby ona taka: „sprzedawca = realistyczna wycena, kupujący = przygotowana i cierpliwa decyzja”. W obecnych warunkach rynkowych szybkie transakcje są możliwe, ale tylko wtedy, gdy obie strony są dobrze przygotowane.
